지방 부동산 투자하기

지방 부동산 투자

지방 투자의 장점은 적은 투자금으로 지방의 주택을 매수할 수 있다는 점입니다. 지방 투자를 알아보기 전 투자의 원리를 짚어 보겠습니다. 집값은 수요에 비해 공급이 부족하기 때문입니다. 대안이 존재하지 않을수록, 대안의 부재가 오래갈수록 가격은 더욱 오르게 되어 있습니다. 하지만 지방에서 살아본 적도 없고, 많이 가본 적도 없고, 아예 가본 적이 없는 지역도 많아서 지방에 투자하기란 쉽지 않습니다. 

 

지방 부동산에 투자해야 하는 이유

부동산에는 싸이클이 있습니다. 고점이 있다가 저점에 이르기도 합니다. 지방은 서울과 수도권과 흐름이 다르기 때문에 서울과 수도권이 8년 이상 상승 중이라면 조만간 하락장이 옵니다. 그때 지방에 투자하는 매수 타이밍입니다. 그리고 지방 부동산은 서울과 수도권 부동산 보다 적은 금액으로 투자할 수 있어 수익률이 좋습니다. 

또 다른 장점으로는 세금입니다. 지방 부동산은 수도권에 비해서 상승폭이 크기 않아 세금의 측면에서 보면 유리합니다. 지방 부동산은 대부분 비조정지역이 있어서 공시 가격에 따라 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 

지방 부동산 투자 성공 조건

첫째, 아파트에 집중해야 합니다. 인구가 적은 지역일수록 사람들이 선호하는 주택 유형을 매수하는 편이 더욱 안전하기 때문입니다.

둘째, 투자의 안정성 측면에서 보면 지방 투자 중에서도 광역시가 조금 더 안전한 편입니다. 광역시는 서울만큼은 아니지만 해당 지역에서는 가장 선호되는 곳입니다.

광역시 투자법

1. 상급지역에 투자하라

해당 광역시 내에서도 선호도가 높은 지역에 투자해야 더욱 안전합니다. 예를 들어 부산광역시는 경상남도에서 많은 사람이 살고 싶어하는 최고 선호 지역일 가능성이 높지만, 부산 자체의 면적이 넓어서 지역 안에서도 격차가 있습니다. 투자자는 범위를 좁혀서 부산의 어느 지역이 대장 지역인지 알아내야 합니다.

가격이 비쌀수록 그 지역 사람들이 선호하는 상급 지역일 가능성이 큽니다.

부동산지인 홈페이지에 접속해 '빅데이터 지도'를 클릭하여 부산 지역을 확대하면, 부산 구별 평 단가를 알 수 있습니다.

수영구가 2,637만원으로 가장 높고 해운대구가 2,233만 원으로 2위입니다. 그런데 같은 구 안에서도 동별로 차이가 큽니다. 이번에는 동별로 아파트 평 단가를 찾아보겠습니다. 먼저 메인 화면에서 맨 위 '지역분석'을 누르고 상단 메뉴에 지역을 검색합니다. 그러면 맨 하단에 해당 시나 구의 동별 정보가 정리됩니다.

 

2. 수요량과 입주 물량을 확인하라

서울에 비해 광역시는 주택 공급이 상대적으로 수월한 편이므로 향후 3년간 신축 아파트 공급물량을 확인해야 합니다. 부동산지인 메인 화면의 수요/공급 탭에서 내가 원하는 지역을 선택한 후 검색을 클릭하면 여러 자료가 나옵니다. 해당 지역의 과거부터 향후 3년까지의 입주량과 수요량이 막대그래프 형태로 나타납니다.

 

위 그래프에 따르면 부산은 2022년부터 2023년까지 총 5만 3천여 세대의 신축 아파트가 공급될 예정입니다. 수요보다 공급이 많은 상태입니다. 그래서, 입주가 본격적으로 시작되는 시기에 인근 기축 아파트의 전세가 불안해질 수도 있습니다. 다만 2024년부터는 공급량 부족으로 돌아서므로 단기적인 영향에 그칠 가능성이 있다는 점을 감안하여 투자를 결정하면 됩니다.

3. 해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

해당 광역시에서 상위 20% 가격의 아파트를 찾아 매수하는 편이 안전합니다. 특정 권역 안에서 상위 20%의 아파트를 투자하는 방식은 지금도 충분히 해볼 만한 투자라고 생각합니다.

내가 가진 돈이 부족하다면 실거주가 아닌 투자 목적이라면 좀더 가격이 저렴한 광역시를 선택하면 됩니다. 예를 들어 같은 돈으로 부산의 상위 20% 아파트는 불가능하더라도 광주에서는 가능할 수도 있습니다. 어떤 지역이든 그 지역의 상위권에 투자해야 안전하다는 것이 지방 투자의 기본입니다.

 

부동산 투자의 성공 요건

서울 부동산이든 지방 부동산이든 투자에 앞서 가장 중요한 것은 종잣돈을 모아야 한다는 점입니다. 종잣돈 없이 영끌로만 투자한다면 리스크가 너무 큽니다. 부동산이 한 번 하락장에 진입하면 무섭게 떨어지기 때문에 매도 타이밍 잡기가 쉽지 않아 결국 경매까지 이르게 됩니다. 자신의 종잣돈 범위 내에서 투자해야 함을 명심해야 합니다.