전세 사기 사건 급증! 내 보증금을 지키는 안전한 방법은?

급증하고 있는 전세 사기 사건

요즘 전세 사기로 의심되는 거래가 증가하고 있습니다. 여기에 연루된 피해자 절반 이상이 20대에서 30대입니다. 사회 초년생들이 피해를 입는 사례가 늘고 있습니다. 대부분 대출을 통해 전세 계약을 하고 있어 그 피해가 더 큽니다. 

이런 전세 사기를 예방하고 내 소중한 전세 보증금 지키는 방법을 알아 보겠습니다.

 

부동산 계약은 알고 하자

보증금을 지키기 위해서는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 아무리 좋은 조건의 집이라도 임대인이 빚이 너무 많아 나중에 보증금을 제때 돌려주지 못한다면 큰 피해를 보게 됩니다. 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본이 있습니다. 등기부등본에는 임대인이 누구인지, 빚이 얼마나 있는지, 전에 보증금을 떼어먹은 전적이 없는지 등을 확인해 볼 수 있습니다. 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 적에도 반드시 확인해야 합니다. 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보를 또 빚을 지거나, 매매를 할 수도 있기 때문입니다.

 

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다. 

표제부

 

표제부를 확인할 때는 ①건물의 주소를 가장 먼저 확인해 봅니다. 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 합니다. 내가 303호에 입주하는데 301호 등기부등본을 보여준다면 다시 보여 달라고 해야 합니다. 문제가 있을 가능성이 높습니다. 

그다음 ②건물의 용도를 확인해 봐야 합니다. 건물의 용도가 주거용으로 되어 있는지 확인이 필요합니다. 간혹 근린생활 시설로 되어 있는 건물들은 전세자금 대출을 받는 데 어려움이 다를 수 있으므로 사전에 꼭 확인해 봐야 합니다. 

③전유 부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인해 봐야 합니다. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 합니다. 

추가로 확인해야 할 내용은 ④대지권입니다. 대지권이란 전유부분의 소유자 즉, 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말합니다. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 추후 주택의 가치가 하락 해서 보증금을 돌려 받지 못 할 가능성도 있으니 유의해야 합니다. 

대지권 표시란에 있는 ⑤ '별도 등기'를 확인해야 합니다. 별도 등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 의미합니다. 별도의 권리가 설정되어 있다는 의미입니다. 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 확인해 볼 필요가 있습니다. 

 

갑구

 

① 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜를 말합니다. 건물이 언제부터 사용되었는지 알 수 있는 부분입니다. 

② '갑구'의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유주입니다. 또한 동시에 나와 계약할 수 있는 임대인의 뜻합니다. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해 봐야 합니다. 계약서에 등기부등록에 소유자로 있는 사람과 동일한 사람의 읹거사항이 적혀 있어야 합니다. 

③ 갑구에는 소유권을 제한 하고 있는 지도 확인 가능합니다. 압류, 가압류, 신탁 등이 있습니다. 이런 사항 들이 기재되어 있다면 사실 관계를 정확히 따져봐야 합니다. 특히, 신탁의 경우 주의해야 합니다. 신탁 회사 동의 없이 임대인이 임대차 계약을 할 수 없습니다. 

 

① 을구에는 소유권 이외의 권리가 표기되어 있습니다. 이 집에 빚이 많은지, 이전에 보증금을 돌려주지 않아서 임차권 설정이 되어 있는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본 열람 및 발급 시 '말소사항 포함'으로 하면 과거 이력도 확인 할 수 있습니다.

② 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액입니다. 보통 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 미리 고려해야 합니다. 

③ 보통 채무자는 임대인, 근저당권자는 돈을 빌려준 은행이나 개인이 기재되어 있습니다. 

 

이러한 등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다. 

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

안전한 집 구하는 방법

집을 선택하기 전 최대한 시간을 미리 확보하고 등기부 등본을 면밀하게 검토해야 합니다. 그런 다음 집의 상태를 꼼꼼하게 확인한 후 계약을 진행해야 합니다. 부동산 계약 시 등기부 등본 확인은 필수요건입니다. 미리 등기부등본을 사전에 보고 공부를 해두는 게 좋습니다. 

공인중개사 선정도 중요합니다. 실제 전세 사기 사건 대부분이 공인중개사들이 연루되어 있습니다. 공인중개사 사무소 고르는 방법을 알려드리겠습니다. 첫째 한 장소에서 오랜 시간 영업한 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 전세사기에 연루된 공인중개사 사무소들을 보면 반복적으로 장소를 이동하며 법을 피해 돈을 버는 사기 업체가 많이 있습니다. 

둘째로 공인중개사 등록증, 중개사 자격증, 공제 증서 등을 확인하고 공인 주액사가 설명한 내용과 등록증이 일치하는지 정보 확인이 필요합니다. 셋째로 국토교통부 국가공정보 포털을 이용해 정보를 확인해야 합니다. 공인중개사가 제공한 정보가 사이트에 등록된 기본 정보와 일치하는지, 과거에 행정처분 여부등을 확인해야 합니다. 

 

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679#none

국가공간정보포털

 

결론

전세 사기로부터 안전한 집을 찾기 위해서는 신중한 부동산 계약과 공인중개사 선정이 필수적입니다. 미리 등기부등본을 확인하여 투명한 거래를 이끌어 내야 합니다.