여의도 시범 아파트 투자의 모든 것 : 성공을 부르는 비밀 전략

킹머니메이커 2023. 11. 16.

주요 접근성

여의도 시범아파트의 서울 주요 업무지역까지의 접근성을 살펴보면, 을지로입구까지는 직선거리로 6.2km, 여의도 업무지구까지 933m, 강남까지 8km, 삼성동 코엑스까지 10.9km, 마곡까지 10.6km, 판교테크노밸리까지 20.6km입니다. 이러한 접근성은 10점 만점에 8.1점으로 우수한 편입니다.

대중교통

지하철역, 철도역까지의 접근성을 고려한 지표입니다. 여의도 시범아파트는 9호선 샛강역까지 도보로 800m, 5호선 여의나루역까지 866m 떨어져 있습니다.

전형적인 역세권이라고 하기에는 무리고 있습니다. 대단지라 동에 따라서도 지하철역까지의 거리가 다릅니다. 다만, 신안산선, GTX-B 노선 등이 여의도역에 연결되고 서부선, 신림선 등 경전철역 신설도 예정돼 있기 때문에 서울 강남권 및 경기도 접근성이 더 향상될 수 있습니다. 10점 만점에 3.6점입니다.

교육

학교, 주요 학원가까지의 접근성, 인근 학원 개수 등을 나타냅니다. 여의도 시범아파트 단지 인근 55m 내 학원 밀집도는 25개입니다.

참고로 학생수 1만명당 사설 학원 수는 지난해 기준으로 강남구가 398.3개, 서초구가 262.9개 마포구가 252.3개, 양천구 189.2개 영등포구가 171.3개 등 으로 나타났습니다.

시범 아파트 근처에는 이렇다 할 학원가가 형성돼 있지 않습니다.

하지만 이른바 '초중품아'입니다. 여의도 시범아파트에 거주하는 학생들은 단지 서쪽에 위치한 공립인 여의도초등학교에 다니고 도보로 147m, 여의도중까지는 150m 떨어져 있습니다.

편의시설

백화점과 대형마트까지의 접근성을 나타내는데, 편의시설의 개수는 물론 백화점, 대형마트의 규모와 평판에 따라 가중치를 둡니다. 편의시설에는 병원, 약국, 음식료품점 등도 포함됩니다.

여의도 시범아파트는 인근 500m내 편의시설 밀집도는 65개입니다. 주변에 오피스 건물이 많아 편의시설이 다소 부족한 편입니다. 가장 가까운 대형마트도 홈플러스 영등포점인데 단지에서 주차장 출구까지 3.3km 떨어져 있습니다. 다만, 더현대서울이 도보 820m 거리에 들어서면서 크게 개선된 상황입니다.

여의도 시범아파트의 가장 큰 장점은 대형병원이 인접해 있다는 점입니다. 가톨릭대 영의도 성모병원까지는 불과 100m도 떨어져 있지 않습니다. 편의시설 점수는 7.0입니다.

자연환경

강, 하천, 산, 공원까지의 접근성입니다. 인근 녹지비율도 고려하는데, 자연환경의 종류에 따라 가중치를 뒀습니다. 단지 인근 1km 내 주변 자연환경 6%이고, 인근 300m내, 인접 자연환경이 51%로 상위권입니다. 한강변에 접해 있고 여의도 한강공원을 도보로 이용할 수 있습니다.

초고층 아파트로 재건축 될 경우 한강 조망도 충분히 누릴 수 있습니다. 자연환경 점수는 10점 만점입니다.

단지규모

1584가구인 여의도 시범아파트는 여의도 내에서 가장 큰 규모를 자랑합니다. 서울시 향후 계획은 시범아파트를 최고 65층 높이에, 용적률 399%를 적용하는 것입니다. 이럴 경우 2000 가구가 넘는 초대형 단지로 거듭납니다. 7.5점입니다.

주거환경

대단지 아파트에 있다 보니 주변 위해시설이 적습니다. 모텔, 유흥주점, 고속도로, 지상철, 자우너회수 시설 등의 위치 여부를 수치화 했는데, 시점아파트의 경우 9.8점으로 최상위권입니다. 인근 300m 내 위해시설 밀집도도 33개로 낮습니다. 맘 놓고 아이를 키울 수 있는 주거환경이 갖췄다는 의미입니다.

개발호재

개발호재는 입지의 가치를 더욱 높여주는 요소입니다. 재건축을 앞둔 시범아파트는 개발 호재가 풍부합니다. 여의도에는 GTX-B노선, 신안산선 등이 지날 예정이고 서부선, 신림선 등 경전촐도 지납니다.

특히 서울대 입구역과 새절역을 잇는 서부선의 경우 여의도에만 3개의 정차역이 신설될 예정입니다. 서부선의 경우 2028년 개통을 목표로 하고 있는데, 시범아파트 인근 한양아파트 앞 사거리에 신설역이 설치됩니다. 8.2점입니다.

투자 타이밍

한동안 답보 상태이던 시범아파트 재건축은 지난해 말 서울시의 신속통합기획을 신청하면서 다시 속도를 내고 있습니다. 신통기획은 보통 5년 정도가 소요되는 인허가 과정을 2년으로 단축해 재건축을 진행하겠다는 일종의 패스트트랙입니다. 신통기획에서 제시한 대로 착공 기간까지 2~3년 정도 소요된다고 보고 공사기간 3년여를 더하면 5~6년 후 입주가 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 주택시장에 영향을 주고 있는 금리 인상이 마무리 되지 않은 시점입니다. 그렇기 때문에 매수 시기는 올해 하반기는 좀 관망한 뒤 사업의 진행 속도를 어느 정도 판단한 후 내년 상반기 정도가 적절한 상황으로 보입니다.

재건축을 하게 되면 여의도에서 단일 단지로는 가장 큰 규모의 랜드마크 단지 이기 때문에 충분히 그 가치를 확보할 것으로 예상됩니다. 지금부터 계속해서 가격이 저렴한 급매물을 모니터 하면서 투자 시점을 판단해야 합니다.