안전한 투자의 핵심 : 돈을 잃지 않는 원칙과 투자 기준

투자의 기본원칙

투자를 하는 데 있어서 큰 수익을 내는 것 못지않게 가장 중요한 부분은 잃지 않는 투자입니다. 특히, 초보 투자자일 경우 리스크를 줄이는 잃지 않는 투자를 해야 합니다. 잃지 않는 투자를 위한 기준을 세워 지켜나간 다음, 어느 정도 경험과 노련도가 쌓이게 되면 수익률이 높은 투자로 이어가는 것입니다. 

그러면 잃지 않는 투자를 위해서는 어떤 기준을 세워야 하는지 살펴보겠습니다.

 

전세가율

전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 전세는 실제 거주가 목적이므로 전세가율을 통해 실수요를 파악할 수 있습니다. 매매가는 전세가(실수요가치)에 가수요 붙으면서 시세가 형성됩니다.

전세가는 실제 사람들이 거주하는 데 지불할 수 있는 가격임에 반해 가수요는 기대 심리적인 부분입니다. 가수요는 교통 호재, 리모델링 및 재건축 등의 기대심리로 생겨나는 수요입니다. 가수요는 심리적인 가치이기 때문에 쉽게 빠질수 있어, 가수요가 빠지게 되면 매매가가 크게 하락할 수 있습니다.

하지만, 오른쪽 차트 처럼 전세가가 맞춰주는 아파트 일 경우 매매가가 큰 폭으로 하락하지 않습니다. 매매가는 전세가 이하로 절대 떨어지지 않기 때문입니다. 또한, 전세가가 탄탄할 경우 전세가가 매매가를 끌어올리기 때문에 상승여력도 있습니다.

어느 누구도 내가 산 아파트가 오를지 떨어질지는 예측할 수 없지만 적어도 전세가만큼 빠지지 않는다는 원칙을 알고 전세가가 어느 정도 받쳐주는 아파트에 투자한다면 적어도 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.

아무리 부동산 시장이 상승장이든 하락장이든 간에 전세라는 거주수요는 바뀌지 않습니다. 시장 상황이 바뀌어도 전세가 탄탄하게 유지되는 아파트야 말로 초보 투자자에게 투자할 가치가 높은 물건입니다.

그러면 전세가율은 어떤 요소로 변동이 될까요? 바로 입주물량에 영향을 받습니다.

 

입주물량

입주물량이 많아지면 사람들은 거주지에 대한 선택지가 많아지면서 전세가가 하락하게 됩니다.

 

울산은 2017년에서 2019년간 공급물량이 적정수준을 초과하면서 입주물량이 쏟아진 시기입니다. 입주물량이 많아지고 대체재가 많아지면서 전세가가 빠지게 됩니다. 그러면서 대장 단지의 전세가 시세가 그 기간 동안 1억이 하락하면서 투자자들은 역전세를 맞게 됩니다. 전세가가 하락하면서 실수요자가 분산이 되면서 매매가격 역시 떨어질 수 있습니다.

하지만 공급이 많다고 무조건 매매가가 떨어지는 것은 아닙니다. 물량이 많이 시기가 1,2년 정도로 짧다면 전세가에는 영향을 주지만 매매가에는 영향을 주지 않습니다. 만약, 내가 입주물량을 파악하고 리스크를 대비하면서 역전세를 예상하고 대응만 한다면 이런 물건도 투자하지 못할 이유는 없습니다.

​

적은 투자금

내가 적은 투자금으로 초보 투자자로서 투자를 한다면 혹여나 매매가 하락이라는 하락장이 오더라도 향후 상승장을 기다리면서 시간과 함께 버틸 수 있는 여력이 생깁니다. 하지만, 일명 '똘똘한 한채'에 투자해서 투자금이 많이 들어갔다면 하락장이 오고 금리가 인상된다면 버틸 여력이 없어지게 됩니다. 결국 좋지 않은 시장에서 매도를 해야 할 상황이 올 수도 있습니다. 그런 실패를 겪으면 다시는 부동산 투자를 할 엄두를 내지 못합니다.

상승장에 진입했다 하더라도 내가 많은 투자금을 넣기 때문에 투자금 부족으로 다른 투자를 하기 어렵습니다. 아직 초보자이니까 리스크를 줄인다는 생각으로 투자금이 적게 들어가는 곳에 투자를 한다면 최소한 잃지 않은 투자를 하면서 투자 경험도 쌓아보는 뜻깊은 시간이 됩니다.

잃지 않는 투자 기준을 다시 한번 정리해 보겠습니다.

 

결론

이렇게 돈을 잃지 않는 투자의 핵심 기준을 살펴봤습니다. 특히, 초보 투자자에게는 안전한 투자가 무엇인지 이해하고 실천하는 것이 중요합니다. 전세율, 입주량, 그리고 낮은 투자금을 고려하여 투자를 계획하고, 리스크를 최소화하며 경험을 쌓아가는 것이 돈을 잃지 않는 투자의 핵심입니다.

부동산 시장이 어떻게 움직이든 전세 주택에 대한 안정적인 수요는 투자 가치를 높입니다. 이는 초보 투자자에게 효과적인 전략입니다. 특정 지표와 원칙을 이해하고 적용함으로써 투자에 대한 자심감을 키우고, 미래의 안정된 수익을 기대할 수 있습니다.