경매 실전, 권리분석 해보기

주거용 빌라 물건 분석사례

 

우선 권리 분석부터 시작해야 합니다. 권리분석은 등기부등본을 살펴봐야 합니다. 등기부등본을 보면 2011년 12월 19일 근저당권이 말소기준 권리로 그 이후는 모두 소멸됩니다.

이 근저당은 신협에서 파인00 NPL회사가 채권최고원 1억 1천5백만 원에 매입했고 개인이 질권 설정(6백7십80만 원에 매입)을 한 상태입니다. 이 질권이 나중에 배당 1순위가 됩니다. 배당금액은 법원경비(287만 원) + 채권배당금 (7천9백7십2만 원) + 연체이자입니다. 

 

말소기준 권리 전 임차인은 배당요구를 했으므로 후순위이지만 최우선배당을 받고 나머지 압류들은 체납된 국세들입니다.

등기부등본에 나와있지 않은 임대차 현황을 살펴봐야 합니다. 

 

후순위 임차인으로 최우선배당만 받아가고 소멸되는 권리입니다. 하지만 낙찰 이후 명도방법도 생각해야 하므로 임차인을 고객화해두워야합니다. 고객화 한다는 의미는 낙찰 받고 전세자로 계약할 수 있기 때문입니다. 그렇지 않더라도 명도시 손쉽게 해결하기 위해서는 임차인 관리도 잘해야 합니다. 

 

물건 현황을 파악하기 위해서 현황조사서나 매각물건 명세서를 통해 확인하거나 직접 임장을 해봅니다. 

권리분석, 물건 현황을 파악 했다면 수익분석을 해봐야 합니다. 그래야 손실 없는 투자를 할 수 있습니다. 과거 에는 채권최고액이 120%로 설정되고 대출은 80%까지 가능하니까 9천만 원까지 담보가능 물건입니다. 하지만 현재는 감정가가 1억 2척 2백만 원이므로 1억까지 담보가 가능합니다. 대출가격 이하로는 가격이 떨어지지 않는다는 것을 명심해야 합니다. 

수익률도 계산 해 봅니다. 2000/30만 원, 환산보증금 5000만 원이면 수익률 : 7%입니다. 

국토교통부 다세대 실거래를 확인해 본다. 현재 매매가가 얼마 인지 파악하여 전세나 월세로 놓을 지 아니면 매매로 수익실현할지 고려해봐야 합니다. 

 

낙찰받고 이 물건을 살사람이 없으면 낭패입니다. 미리 매도방법 파악해야 합니다. 물건의 채무자를 고객화해서 낙찰받은 물건을 시세보다 저렴하게 매도할 수 있는 방법이 있습니다. 채무자가 자금이 없다면 개인 가압류 권리자를 고객 화하여 이 물건에 대해 잘 알고 있는 권리자에게 매도하는 방법도 가능합니다. 

 

수익률 까지 산정해 보았다면 적정 입찰가 산정해야 합니다. 

 

수익형 부동산 물건 분석사례

수익형 부동산에는 근린상가, 단독상가, APT 상가, 주상복합 상가, 테마상가등이 있습니다. 

 

대상물건은 주상복합상가로 감정가액 4억 6천3백만 원으로 유찰되어 2억 3천7백만 원이 최저 경매가입니다. 현재 배당요구하지 않은 유치권이 점유하고 있던 상황이라 3번 유찰되어 저렴한 상황입니다. 

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경매 시작에 앞서 권리 분석을 시작합니다. 

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인수해야할 권리가 없는 상황이다. 말소기준권리 이후 후순위채권은 모두 말소대상입니다.

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2018년 2월 20일 가압류까지 들어온 상황에서 2018년 3월 5일 임대차가 체결되었는데 이는 만들어진 권리일 가능성이 높습니다. 즉 허상 임대차이므로 신경 쓸 필요 없습니다. 14년 8월 12일 임대차는 근저당보다 선순위이지만 차임이 330,000만 원으로 인수해도 크게 무리 없는 상황입니다. 

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현장에 직접 가보니 분양되었을때 이미 문제가 있던 물건으로 경매가 진행 중이던 상가가 있었습니다. 그러나, 인근 시세를 보니 5억대 정도로 나쁘지 않습니다. 그러나 실제 현장에서는 유치권 행사 진행 중으로 유찰 중이었던 물건입니다. 

임장이 힘든 상황이라면  로드뷰를 보면 현장상태를 파악할 수 있습니다. 

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권리 분석, 현황 파악을 마쳤다면 수익분석에 들어갑니다. 

 

2014년에 4억까지 대출된 상황으로 현재상황에서도 4억 대출 가능합니다. 임대차를 보면, 과거(3000/200), 현재(5000/150)이고 2억3천에 낙찰을 받았으니 10% 수익이 가능합니다. 인근 상가를 살펴보니 (3000/250) (5000/150) 수준이었습니다. 경매로 낙찰받으면 임대를 더 저렴하게 낼 수 있기때문에 공실에 대한 부담이 덜합니다. 또한, 후순위 임차인은 권리금을 받아야 하기때문에 재계약을 원할 가능성이 높습니다. 이 부분도 공실에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

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이 물건을 낙찰받은 매수인은 2억대 시세보다 저렴하게 낙찰 받았습니다. 상가에 유치권 행사 중인 사람들에게는 500만 원선에서 합의를 보고 명도를 끝냈습니다. 이 상가에 직접 빨래방을 운영하면서 수익을 내고 있는 상황입니다. 즉 상가를 낙찰받아 개발하여 되팔아도 높은 수익을 얻을수 있습니다.