부동산 투자, 기본기부터

부동산 투자의 핵심 지표, 공급량

매주 KB 부동산 리브온에서 제공하는 '주간동향보고서'를 통해 지역별 매매 가격 흐름을 파악하고, 현재 오르는 지역인지 내리는 지역인지 확인해야 합니다. 그래야 떨어지는 칼날인지, 추격 매수 인지를 판단할 수 있습니다. 

 

https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

월별 주택동향을 파악할 수 있어 현재 부동산 흐름을 알 수 있는 유용한 앱입니다.

 

부동산 투자에 있어 공급량도 중요합니다. 공급량이 부족하면 주택 가격이 오르고 많으면 떨어집니다. 이러한 흐름을 파악해서 현재 투자 상황에 따라 시기를 판단할 수 있는 유용한 자료입니다. 공급량은 부동산 지인, 호갱노노, 아파트실거래가 등에서 살펴볼 수 있습니다. 향후 2년간 공급이 부족한 지역에 투자해야 합니다. 

https://aptgin.com/root_main;jsessionid=8929AC90F5544403549C76910AF276A2

부동산지인

수요량 대비 입주량이 많은 곳이 공급이 많은 지역 입니다. 아파트 지인에서 지역별로 확인할 수 있습니다. 현재 그래프는 전국 아파트 공급량으로 그래프를 보면 2024년까지 전국 아파트 공급량은 과잉 상태입니다.

 

https://hogangnono.com/intro

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

호갱 노노에서 확인 해 본 공급량 그래프를 보면 경기도 및 인천 모두 3.5% 공급량이 많은 상태이고 서울은 0.9% 공급량이 많은 상태입니다.

 

이렇게 데이터 앱을 바탕으로 공급량을 확인 해 봐야 하는 이유는 내가 매도해야 할 시점에 입주물량이 많으면 가격이 하락해서 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 입주물량이 줄어드는 시점을 분석해서 그때 매도를 한다면 손해 없는 부동산 투자가 될 것입니다. 

 

부동산 투자의 핵심 지표, 입지

그 다음 파악 해야 할 것은 입지입니다. 입지가 좋은 곳에 투자해야 합니다. 입지 좋은 곳에서 상투를 잡았다 하더라도 입지 가 좋은 곳은 회복장이 오면 가장 먼저 반등합니다. 그래서 손해에서 수익으로 빠르게 전환될 수 있습니다. 

입지가 좋은 지역이 수요도 많기 때문에 가장 먼저 반등하는 것은 당연합니다. 그래서 많은 부동산 투자자들은 직접 입지 분석을 해서 좋은 아파트, 즉 입지가 좋은 아파트를 찾으려고 애씁니다. 그런 분석이 힘들다면 가장 손쉬운 방법이 있습니다. 바로, 비싼 아파트가 좋은 입지의 아파트입니다.

주관적인 입지 분석을 통해 저평가, 고평가 여부를 판단하는 것보다 비싼 아파트를 찾는 것이 훨씬 정확한 투자방법입니다. 시장에서 이미 냉정하게 판단한 가격 자체가 곧 현재 가치를 반영하고 있기 때문입니다. 

해당 지역에 투자하겠다고 마음먹었다면 감당할 수 있을 한도 내에서 가장 비싼 아파트에 투자하는 것이 현명한 투자입니다. 비싼 아파트일수록 입지가 좋은 아파트이고 입지가 좋으면 가격도 많이 오릅니다. 

 

부동산 투자의 핵심 지표, 정부정책

정부 정책에 기민하게 대응해야 합니다. 시시각각 변하는 정부 정책에 촉각을 곤두세워야 합니다. 대응을 제대로 하지 못하면 강화된 세금 정책으로 손실을 볼 수 있습니다. 생각지도 못한 보유세로 큰 위기에 처하는 경우도 많으니 정부 정책에 대응하는 게 중요합니다. 

'KDI 경제정책 시계열 서비스'를 검색해서 주제별 보기에서 부동산 > 주택시장을 선택하면 부동산 정책을 한눈에 정리된 화면으로 볼 수 있습니다. 

https://epts.kdi.re.kr/

경제e정표 경제정책시계열서비스

 

임대 사업자, 무주택자, 1 주택자, 다주택자에 따른 정부 정책 대응 방법을 알아보겠습니다.

임대사업자

2020년 7월 10일 이후로 4년 및 8년 임대사업자 제도는 폐지됐고 10년 임대사업자 제도가 신설되었습니다. 아파트는 10년 임대등록이 불가능하지만 다세대. 다가구, 오피스텔등은 10년 임대 등록이 가능합니다. 하지만 사실상 실효성 있는 혜택은 거의 없고 의무만 많이 생겼기 때문에 임대 등록은 하지 않는 걸 추천드립니다.

 

무주택자

무주택자는 당연히 청약을 하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 당첨 가능성이 없다면 일찌감치 포기하고 내 집 마련을 적극적으로 하기를 권합니다. 만약에 빠른 시일 내 청약에 당첨될 가능성이 높다면 주거용과 비슷한 아파텔, 오피스텔, 생활형 숙박 시설을 매입해서 거주하는 것도 좋은 전략입니다. 이들 주택은 청약 시 주택 수에 포함되지 않기 때문입니다. 인플레이션 방어를 하면서 청약까지 도전할 수 있습니다.

 

1 주택자

1 주택자는 일시적 2 주택 양도세 및 비과세 혜택을 활용해 상급지로 꾸준히 이사하며 자산을 늘려가야 합니다. 신구 주택 취득은 기존 주택 구입 1년 후에 해야 합니다. 그리고 기존 주택을 2년 이상 보유한 상태에서 3년 이내 팔면 양도세를 비과세 해주는 제도입니다. 하지만 기존 주택과 신규주택이 둘 다 규제지역이면 전입 미 처분 요건이 강화됩니다.

 

결론

부동산 투자는 무턱대고 열심히 해서만 성공하는 것이 아닙니다. 열심히만 하면 십수 년간 이어지는 문제점을 인지하지 못하고 문제를 반복만 할 뿐입니다. 투자의 기회는 항상 있습니다. 하지만 기회를 잡는 건 꾸준하게 공부해서 기본이 탄탄하고 전략적인 사고를 할 수 있는 자만의 몫입니다.