부동산 경매 : 권리분석으로 숨은 위험 찾기
경매의 매력
부동산 경매는 부동산을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 매력적인 수단입니다. 그러나 일반 매매와는 다르게 복잡한 과정과 다양한 변수를 고려해야 합니다. 경매로 낙찰을 받기 위해 기초가 되는 것이 바로 권리 분석입니다. 권리분석만 잘한다면 경매를 쉽고 안전하게 할 수 있습니다. 부동산 경매에서 주의해야 할 사항과 권리 분석하는 법에 대해 살펴보겠습니다.
경매, 시작은 권리 분석 부터
경매가 어렵고 위험한 이유는 무엇일까요? 바로 경매받고자 하는 물건에 다른 소유권을 주장하는 사람이 있을 수 있기 때문입니다. 예를 들어 내가 어떤 부동산을 낙찰을 받았어도. 그 부동산에 내가 몰랐던 전세권자가 있다면 보증금을 요구할 수 있습니다. 그렇게 되면 싸게 낙찰을 받았어도 싼 금액이 아니게 됩니다. 차라리 쉽고 편한 매매가 낫습니다.
그래서 경매를 하기 전 파악해야 하는 것이 바로 해당 부동산의 등기부 등본입니다.
등기부등본 보는 법
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부는 부동산 소재지번, 면적, 지목, 건물구조, 사용 용도 등이 기재돼 있습니다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 있습니다. 을구는 소유권 이외의 사항이 등기가 됩니다.
권리와 관련된 기본 용어
근저당권은 대출 등에 대한 담보가 설정됐다는 의미입니다. 즉 은행이 근저당권을 가지고 있다면, 이자를 내지 못할 경우 은행이 근저당권에 기한 임의경매를 할 수 있습니다.
가압류는 미래에 채무자가 현금을 갚지 못할 경우를 대비해 미리 채무자의 현재의 재산을 압류해 확보함으로써 강제집행을 보전하는 처분입니다. 즉 금전채권의 집행 보전을 위한 권리입니다.
가처분 : 가압류와 비슷하지만 차이점은 '금전채권 이외의 권리 또는 법률관계'입니다. 즉 가압류는 현금, 가처분은 현금 이외의 재산에 강제집행을 보전하는 처분입니다.
전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 및 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다. 쉽게 말하면 임대인에게 돈을 지급하고 일정 기간 동안 부동산을 사용한 후 부동산을 반환하면서 내가 지급한 전세금을 다시 받는 것을 말합니다.
지상권 : 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 토지 소유자에게 돈을 지급하고 일정기간 동안 그 토지를 사용하는 것입니다. 예를 들어, 내가 토지 소유주에게 지상권을 설정하고 그 토지에 건물을 짓고 식당을 운영하는 경우가 지상권입니다.
사례로 해 보는 권리분석
등기부등본에서 '돈 받을 권리'는 무조건 말소됩니다. 이것보다 먼저 설정돼 있는 '부동산을 사용할 권리'등은 내가 인수해야 하는 것입니다. 즉, 주의해야 할 점은 '돈 받을 권리'보다 먼저 설정된 '돈 받을 권리 외 권리'들입니다.
1번 사례
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1번 사례는 근저당권은 모두 말소됩니다. 가압류도 '돈 받을 권리'이므로 무조건 말소됩니다. 즉, 낙찰받으면 등기부등본은 깨끗해지는 물건이기 때문에 안전한 물건입니다.
2번 사례
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2번 사례는 근저당권이 가장 먼저 설정돼 있고, 이어 지상권이 설정돼 있습니다. 근저당권은 '돈을 받을 권리'니 말소가 됩니다. 지상권 역시 근저당권 이후에 설정돼 있기 때문에 사라집니다. 역시 낙찰받으면 깨끗한 등기부등본이 되는 물건입니다.
3번 사례
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2015.05.01
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B 지상권
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3번 사례는 지상권이 가장 먼저 설정돼 있습니다. 그 이후 가압류, 근저당, 경매 신청이 돼 있습니다. '돈 받을 권리'보다 먼저 설정된 지상권은 말소되지 않습니다. 말소되지 않으면 소유권을 취득해 소유자가 되더라도 지상권을 인수해야 합니다. 지상권을 인수한다는 건 그 사람이 사용할 수 있는 정해진 기간은 내가 사용할 수 없다는 의미입니다. 소유권을 가져가지만 사용 수익은 못하니 재산권 행사에 상당히 제한이 있는 사례입니다.
4번 사례
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4번 사례는 전세권은 부동산을 사용할 권리입니다. '돈 받을 권리'가 아닙니다. 그래서 원칙적으로 소멸되지 않습니다. 그런데 경매 신청한 사람이 이 전세권자입니다. 즉, 부동산을 사용하지 않고 돈을 받겠다는 것입니다. 전세권이 '돈 받는 권리'로 바뀌었으니 전세권을 포함해서 모든 권리가 말소됩니다.
5번 사례
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2015.05.01
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A 전세권
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5번 사례는 전세권자가 경매를 신청하지 않은 상황입니다. 그렇다면 전세권이 말소되는 '돈 받을 권리'로 변했는지 살펴봐야 합니다. 즉, 전세권자가 경매 신청을 하거나 배당요구를 했는지 반드시 살펴봐야 합니다. 이미 매각물건명세서의 '배당요구 여부'항목에서 확인할 수 있습니다. 전세권자가 배당요구를 했다면 낙찰금에서 돈을 가져가기 때문에 전세권은 사라집니다.
6번 사례
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2015.05.01
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A 가처분
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6번 사례는 가처분이 제일 먼저 설정돼있습니다. 가처분은 가압류와 다르게 '돈 받을 권리'가 아닙니다. 나머지 근저당, 가압류, 경매신청은 말소됩니다. 하지만 가처분은 살아 있습니다. 만약 이 물건을 낙찰받는다면 A가 가처분에 근거해 소유권을 빼앗아 갈 수 있습니다. 이런 경우의 물건은 조심해야 합니다.
7번 사례 : 대항력 있는 임차인
등기부등본에는 임차인이 기재되어 있지 않습니다. 주택임대차보호법에 의해 임차인은 확정일자와 전입신고만 마치면 우선적으로 보호를 받습니다. 그래서 대항력(확정일자와 전입신고)을 갖춘 임차인이 있는지 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력은 확정일자를 받은 뒤 전입신고를 하면 다음날 새벽에 발생합니다. 예를 들어 12월 1일 임대차 계약을 하고 주민센터에서 전입신고를 했다면, 대항력은 다음날(12월 2일) 새벽에 발생합니다.
실전, 권리분석 1
전남 광양시에 있는 아파트입니다. 2억 8000만 원짜리가 6800만 원까지 떨어진 사례입니다. 권리분석을 해 보면 근저당밖에 없습니다. 근저당은 앞서 살펴봤듯 말소되는 권리입니다.
임차인의 전입일자를 보니 2017년 6월입니다. 2018년 설정된 근저당보다 빠릅니다. 즉 '대항력 있는 임차인'이라는 의미입니다. 확정일자도 갖추고 있습니다.
그렇다면 배당요구를 했는지를 봐야 합니다. 앞서 살펴봤듯 배당 요구를 하면 '돈 받을 권리'가 되어 낙찰 이후 말소되기 때문입니다. 이 사람이 처음에는 배당요구를 했다가 이후에 철회했습니다.
이걸 간과하고 처음에 3명이 낙찰을 받으려 했습니다. 전세금이 2억 2000만 원인데 이 전세권은 낙찰자가 다 인수해야 한합니다. 1억 6500만 원에 낙찰을 받아도 결국 3억 8599만 원이 들어가는 경우입니다. 감정가(2억 8900만 원) 보다 비싸졌습니다. 결국 대항력 있는 임차인의 전세금을 고려해 최종 6889만 원에 낙찰된 사례입니다.
최우선변제권도 알아둬야 합니다. 임차인의 보증금이 일정 금액 이하일 경우 담보물권자보다 우선 변제받을 권리가 있다. 최우선변제권을 가진 사람은 확정일자가 없어도 일정 금액을 무조건 돌려받을 수 있습니다. 최우선변제 금액은 시도마다 다르기 때문에 확인해야 합니다.
2023년 서울 기준, 보증금이 1억 6500만 원 이하면 소액임차인입니다. 소액임차인이 살고 있는 주택이 경매로 넘어가면 확정일자 유무와 상관없이 5500만 원에 대해서는 최우선 변제권이 인정됩니다. 따라서 최우선변제권으로 보호받는 소액 임차인이 있는 물건인지도 꼭 확인이 필요합니다.
실전, 권리분석 2
감정가는 7천4백만원으로 4차까지 유찰되어 최종 낙찰가가 3천8백3십만원인 경매물건입니다. 규제 외 지역에서 3억이하는 일반과세, 규제지역은 1억이하가 일반과세입니다. 이 경매 물건은 규제지역이 아닌 지역으로 다주택자들도 투자 가능한 곳입니다. 이 지역은 구미공단 인근 아파트로 매력적인 투자처입니다. 또한 인근 아파트 시세가 1억2천이기 때문에 시세 차익도 노려볼 수 있습다. 경매하고 싶은 지역의 지역 분석은 꼭 필요합니다.
양도세 경우 필요경비 중 인테리어 경비로 충당할 수 있습니다. 단 도배나 장판은 포함되지 않습니다. 그러니 필요경비에 포함되는 품목으로 선정하여 세금계산서를 받을 수 있습니다.
등기부를 보면 전부 저축 은행이 근저당이 설정되어 있습니다.
임차인이 없는 상황입니다.
조사관이 직접 현장에서 파악한 현황조사내역 및 매각물건명세서를 확인합니다. 또한 관리사무소를 방문하여 미납관리비 여부도 파악해야 합니다.
권리 분석이 끝났으면 수익분석을 들어갑니다.
등기부상 1순위 근저당 1억 2천 5백만원이 경매신청금액입니다.
인근 임대차 현황을 보면 최근 거래는 매매는 8천만원, 전세는 6천만원입니다. 주목할 점은 최근 매매 금액이나 전세가가 오르고 있다는 점의 주목해야합니다. 1억까지 갈 수 있는 물건으로 파악 가능합니다.
월세 시세는 1000/30을 임대놓았다고 생각하면 환산보증금이 4천으로 이 금액으로 입찰도 가능합니다. 전세가 6천 정도로 4천으로 입찰한다면 수익율이 나쁘지 않습니다.
이런 과정을 거쳐 경매 물건을 찾아갑니다.
결론
경매의 시작은 권리분석입니다. 앞에서도 살펴보았듯이 권리분석은 어렵지 않습니다. 등기부등본을 살펴보기만 하면 됩니다. 하지만 주의할 점은 등기부등본에 없는 임대차 계약입니다. 전세금을 전세권자에게 지불해야 할 수도 있고, 전세권자를 나가게 하는 것도 쉽지 않은 과정입니다. 그래서 권리분석을 통해 등기부등본이 다 말소되는 부동산을 선택해야 쉽고 안전한 경매를 할 수 있습니다.
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