미래를 향한 현명한 선택 : 재건축 투자의 모든 것

재건축 vs 재개발

재건축과 재개발은 비슷하게 들리지만 엄연히 다른 사업입니다. 둘 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 건축물을 철거하고 그 위에 새 주택을 짓는 사업에서는 의미가 같지만, 정비 기반 시설이 양호한 경우 재건축, 열악한 경우 재개발로 부르고 있습니다. 

예를 들어 기반 시설이 잘 갖춰진 아파트 단지에서는 '재건축'을 하는 것이고, 기반 시설이 열악한 빌라나 단독주택 밀집지역에서는 '재개발'을 하는 것입니다. 

 

[재건축 vs 재개발]

재건축	목록	재개발
양호함	정비기반시설	열악함
실시	안전진단	미실시
구역 내 건축물 및 부속 토지 동시 소유	조합원 조건	해당없음
상대적으로 적음	기부채납	상대적으로 많음

 

재건축은 아파트 등 건물 소유주들이 동의를 해서 조합을 구성하여 사업을 진행하기 때문에 민간사업의 성격을 갖고 있습니다. 반면 재개발은 주택뿐 아니라 도로 등 도후 된 지역의 공공시설도 새로 정비하는 사업이기 때문에 공공사업의 성격이 강합니다. 재개발은 민간사업으로 하기에는 다소 무리가 따릅니다. 

재건축 조합이 되기 위해서는 구역 내에 소재한 건축물과 부속 토지를 동시에 소유해야 합니다. 아파트 주민 같은 경우 아파트를 소유하고 있다는 것은 해당 대지 지분과 해당 건축물이 포함된 개념이므로 조합원이 될 수 있습니다. 반면 재개발 조합원은 토지 소유주 또는 건축물을 소유하거나 대지를 임대해서 건축물만 소유한 지상권자 모두 조합원으로 봅니다. 

재건축은 정비기반 시설이 양호해서 건축물만 새로 짓는 개념이므로 기부채납해야 하는 부지가 적습니다. 반면 재개발은 완전히 해당 지역을 새로 만들어야 하는 기반 시설이 많아 조합원의 기부채납 비율이 높습니다.

 

그럼 재건축에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

재건축의 첫 관문 : 안전진단

https://cleanup.seoul.go.kr/

정비사업 정보몽땅

 

서울시에서 운영하는 정비 사업 포털인 '클린업 시스템'에서는 재건축 추진 과정을 크게 14단계로 구분하고 있습니다. 

정비기본계획 수립이 재건축의 첫 단계입니다. 사업의 밑그림을 그리는 작업입니다. 이런 밑그림이 그려지면 재건축을 원하는 단지 주민들이 안전진단을 요청할 수 있습니다. 안전진단은 '아파트가 너무 낡고 불편해서 새로 지어야 한다'라고 공인받는 절차입니다. 재건축 자격을 부여한다는 점에서 사실상 재건축의 첫 관문이기도 합니다. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물이 안전진단 대상이 됩니다. 점수를 매겨 100점 만점 중 55점 이하를 받은 단지만 재건축이 가능합니다. 

용적률, 건폐율 알아보기

 

대지면적은 아파트 단지 토지의 전체 면적을 말하고 연면적은 각 층의 바닥면적 합을 의미합니다. 건축면적은 1층 바닥면적입니다. 예를 들어 대지면적이 200㎡이고 건축면적이 100 ㎡으로 지상 5층까지 바닥면적이 동일한 건물의 용적률은 ((100X5)/200)X100=240%입니다. 건폐율은 대지면적에서 건축면적(1층 바닥면적)이 차지하는 비율입니다. 앞서 예시의 경우 건폐율은 (100/200) X100=50%입니다. 

재건축에서 용적률은 곧 돈입니다. 노후 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 사업이다 보니 설계비, 공사비등 막대한 비용이 필요합니다 그래서 기존 가구 수보다 새집을 더 짓고 일반 분양으로 판매해 공사비 등을 충당하는 구조입니다. 새집을 조합원들이 원하는 만큼 지을 수는 없습니다. 용도지역에 따른 용적률 상한 까지만 가능합니다. 

 

 

보통 기존 아파트의 경우 용도지역이 2종 일반주거지역 또는 3종 일반 주거지역인 경우가 많습니다. 

 

1971년 준공해 재건축을 추진 중인 여의도 시범 아파트의 예를 들어 보겠습니다. 

 

 

시범아파트는 3종 일반주거지역에 속해 있고 현재 용적률은 172% 수준입니다. 서울시는 신속통합기획에 참여중인 시범아파트의 용적률을 399%까지 적용하기로 했습니다. 이는 서울시 조례에서 정한 수준보다 상한을 넘습니다. 준주거지역으로 종상향해 용적률을 최대치인 400%에 근접하는 수준으로 적용하는 것입니다. 이를 통해 시범 아파트는 최고 65층에 2472 가구(기존 1584 가구)로 재건축될 예정입니다. 조합원을 제외한 일반 분양 가구수는 880여 가구에 달합니다. 용적률이 227%가량 늘어나면서 기존 소유주에게 돌아가는 이익이 큰 것입니다.

 

대지지분도 중요합니다. 대지지분은 공동주택 전체의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부등본에 표시되는 면적을 말합니다. 대지지분이 넓다는 건 용적률과 건폐율이 낮아 사업성이 뛰어나다는 의미입니다. 즉 대지지분이 넓을수록 개발에 필요한 추가분담금이 줄어들게 됩니다. 

 

재건축의 걸림돌 - 기부채납, 재초환

지차체는 용적률을 늘려주는 대신 그에 상응하는 대가를 조합 측으로부터 받는 기브앤테이크의 개념이 바로 기부채납입니다. 재건축에서 기부채납은 조합이 처분 권한을 가진 부동산의 일부를 공공시설 부지로 이용할 수 있게끔 무상으로 제공하는 것을 말합니다. 실제 조합은 기부채납을 통해 사업의 인허가권자로부터 건폐율과 용적률 규제 완화와 같은 인센티비를 받고 있습니다.

 

 

용적률을 상향하는 대가로 임대주택이 활용되기도 합니다. 용적률 인센티브를 적용할 경우 사업성이 올라 소유주에게 돌아가는 이익이 커지기 때문에 재건축 이익의 일부를 공공에 환원하도록 하는 것입니다. 재개발의 경우 임대주택을 최대 30%까지 짓도록 돼 있지만, 재건축에서는 임대주택 의무 비율이 적용되지 않습니다.

 

재건축 사업의 9부능선 - 사업시행인가, 관리처분인가

안전진단을 통과하면 정비구역 지정 절차에 돌입합니다. 다음 단계는 조합설립 추진위원회를 구성합니다. 여기서부터는 입주민들의 역할이 매우 중요해집니다. 조합을 세우기 위해서는 추진위원회 구성이 먼저 이뤄져야 합니다. 여기까지가 재건축의 1단계로 구분됩니다. 조합이 설립되기 전 초기 단계이다 보니 사업이 좌초하는 등 리스크가 많습니다. 투자금이 적게 드는 대신 사업무산에 대한 리스크도 상당합니다.

조합설립의 위해서는 전체 소유주의 4분의 3, 동별 과반수 이상의 동의를 얻으면 조합설립 인가를 신청할 수 있습니다. 조합 설립 이후 시공사 선정에 돌입하게 됩니다. 시공사는 공개 입찰을 통해 결정됩니다. 조합 설립 이후 투기 과열지구 내 재건축 단지는 조합원 지위 양도 금지 조항이 발동하게 됩니다. 

이후 본격적인 인허가 과정에 돌입하게 됩니다. 가장 중요한 것은 건축 심의입니다. 

건축 심의등으 거친 뒤 조합에서는 사업 시행 계획을 세우고 지자체에 사업시행인가를 신청할 수 있습니다. 사업시행계획서에는 토지 이용 계획, 건축 계획, 주민 이주대책, 세입자 주거 및 이주 대책, 임대주택 건설 계획 등이 포함됩니다. 보통 조합 설립에서 사업시행인가까지 2~3년가량 소요되며 이후에는 사업이 무산될 가능성이 크게 낮아집니다. 

 

이후 종전 자산평가가 이뤄집니다. 각 조합원이 소유한 부동산의 가치를 매기는 과정입니다. 감정평가 이후엔 비례율을 계산하게 됩니다. 비례율은 조합원 분양가와 일반 분양가, 임대 수익 등을 합한 조합의 총수입에서 건축비 등 총사업비를 제하고 남은 수익을 조합원 전체의 감정평가 총액으로 나누어 계산합니다. 

투자자 입장에서는 조합원 분양도 중요한 과정입니다. 조합은 사업시행인가가 고시된 이후 60일 이내에 조합원 분양신청을 완료해야 합니다. 

관리처분인가는 재건축 사업의 최종적인 계획은 보완하고 수정하는 단계입니다. 주택이 입주권으로 변경되는 기준이기도 합니다. 또 이날 이후 투기과열지구에서 조합원은 재당첨 제한 대상자가 됩니다. 

이후 과정은 일사천리로 진행됩니다. 1~2년에 걸쳐 이주와 철거를 진행한 뒤 착공에 들어갑니다. 착공 후 입주까지는 보통 3~4년가량이 소요됩니다.