돈 되는 재건축 아파트 단지 분석
서울의 노후 아파트 재건축은 부동산 시장에서 주목받는 이슈 중 하나입니다. 이번 글에서는 재건축의 원리와 사업성을 결정하는 중요한 요소 중 하나인 '용적률'에 대해 알아보겠습니다.
재건축의 원리
재건축은 노후 아파트를 철거하고 그 자리에 새 아파트를 짓는 작업입니다. 이 과정에서 필요한 자금은 기존보다 더 많은 아파트를 지어 충당합니다. 그러나 자금이 부족하면 소유주(조합원)가 추가로 돈을 더 내야 합니다. 반대로 아파트 분양 이익이 사업비용을 넘으면, 조합원들이 그 이익을 나눠 가질 수도 있습니다.
사업성 평가 기준 : 용적률
재건축 사업의 '사업성'은 주로 용적률을 기준으로 판단합니다. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 나타냅니다.
용적률이 높을수록 더 많은 집을 지을 수 있습니다.
대부분의 경우 용도지역에 따른 용적률 상한을 고려하여 사업이 진행됩니다. 대표적인 용도 지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 등이 있습니다.
서울시에서는 2종 및 3종 일반주거지역의 용적률을 서울시 도시계획 조례에서 정하고 있습니다 예를 들어, 2종 일반주거지역은 200%, 3종 일반주거지역은 250%로 용적률 상한이 정해져 있습니다.
서울의 재건축 사례
재건축 사업 중에서 용적률이 낮은 아파트 단지들을 주목해야 합니다.
용적률 80%대 서울 재건축 단지
구로구 오류동의 서울가든 빌라가 용적률이 가장 낮은 단지입니다. 8개 동, 최고 24층, 668 가구(공공주택 74 가구)로 재건축이 확정됐습니다. 재건축을 통한 총수입 추정액이 6017억 원, 총지출 추정액은 2061억 원으로 예상됩니다.
주목해야 할 단지는 강남구 일원동의 5층 주거지 상록수, 가람, 한솔아파트입니다. 90년대 지어진 단지임에도 저층으로 지은 이유는 주변 녹지지역으로 고도제한이 걸린 지역이기 때문입니다. 일원역에 위치한 이들 단지는 용적률 107~109%인 최고층수 5층 아파트입니다. 이 일대 아파트는 최고 15층 정도로 재건축이 가능할 것으로 예상됩니다.
일원동의 경우 대왕중, 중산고가 있어 학군이 우수합니다. 그리고 대치동과 인접해 있어 대치동 라이딩을 10분정도에 할 수 있다는 큰 장점을 갖고 있습니다.
이촌 한강맨션
용산구 이촌동 한강맨션의 용적률도 101%에 불과합니다. 지난해 11월 관리처분계획인가를 받고 이주 준비중입니다. 시공사는 GS건설이며, 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층 15개 동 1441 가구(임대주택 138 가구)로 바뀔 예정입니다.
광장 워커힐아파트
광진구 워커힐 아파트도 용적률이 102%입니다. 하지만 현재 1단지와 2단지의 용도지역이 달라 정비사업 방식을 놓고 이견이 많아 재건축이 늦어지고 있습니다.
목동 신시가지 1~14단지
목동신시가지 1~14단지도 용적률 100% 초반대입니다. 재건축하게 되면 5만 3000여 가구로 신도시급 초대형 주거지로 탄생됩니다. 현재 서울시와 주민들 간 종 상향에 대한 이견으로 재건축이 지체되고 있습니다.
그러나 예상보다 높은 분담금 문제 등 다양한 이슈도 발생하고 있습니다. 특히, 부동산 시장의 동향과 원자재값 상승 등이 사업 비용을 늘리고 있습니다. 조합원들이 부담하는 금액이 예상보다 많아질 가능성이 있습니다.
이러한 아파트 단지들은 용적률, 지역특성, 정비계획 등 다양한 조건에서 주목받고 있습니다. 각 단지의 재건축이 어떻게 진행될지, 주민들에게 어떠한 혜택을 가져다줄지 주목하면서 투자 전략을 짜야합니다.
결론
서울 아파트 재건축 사례들을 살펴보면, 평형률은 각 단지의 재건축과 사업 타당성을 평가하는 중요한 지표 중 하나입니다. 낮은 평형률을 가진 아파트 단지들은 향후 주거환경이 개선되면서 대규모 도시 개발을 이끌어 낼 수 있습니다. 그러나 높은 평형률의 경우에는 관련 유지보수 등의 과제가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.
투자자들은 각 아파트 단지의 특성과 재건축 계획을 면밀히 살펴보고, 지역 부동산 시장 동향을 고려하여 투자 전략을 수립해야 합니다. 아파트 재건축은 물론 지역 발전에 기여할 수 있는 중요한 사업이며 재건축이 주민들에게 어떤 혜택을 가져다 줄지에 대한 지속적인 주목이 필요합니다.
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