기회를 놓쳤다. 그럼 언제 집 사지?

언제 집 사지?

성장의 시대는 어느 지역을 사도 실패할 확률이 지극히 낮지만 수축의 시대에는 다릅니다. 양극화의 흐름은 더욱 가속화되면서 핵심지와 비핵심지의 차이는 더욱 벌어지기 시작합니다. 그럼 핵심지란 어디일까요? 바로 서울입니다. 아무리 인구가 급감한다 할지라도 사람들이 살고 싶어 하는 곳은 정해져 있습니다. 서울은 하락장에도 큰 손실은 없겠지만 지방은 상승장에는 큰 차이가 없지만 하락장에는 큰 폭으로 떨어질 것입니다.

 

서울, 매도 타이밍이 온다

서울 부동산이 2023~2024년 정점을 찍고 중장기 하락장에 돌입할 가능성이 큽니다. 게다가 2015년 이후 등록한 임대사업자들의 매물이 2026년에 대량 매물이 나올것이 예상됩니다.  또한, 3기 신도시 입주 개시가 맞물리면서 하락의 폭은 깊어질 것입니다.

서울 아파트 시장에 하방 압력을 가할 첫 번째는 바로 재건축 입주 물량입니다. 2017년 7만 4,984호 주택들은 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업 속도에 속도를 올려서 인허가를 받았습니다. 그리고 이 물량이 2023~2024년 입주할 예정입니다. 

둘째는 2024년부터 서울 매매 실수요층이 급감하기 시작합니다. 그 이유는 2024~2025년 GTX-A 와 신안산선 개통이 되는데, 이는 서울 주택 수요의 분산을 초래합니다. 그리고 서울 부동산에 하방 압력을 주는 또 하나의 요소가 됩니다.

 

서울 부동산, 기회는 다시 온다

준공된 지 30년 넘은 서울 아파트 비중은 22% 입니다. 2025년이 되면 33%, 2030년이 되면 그 비중이 무려 56%에 달합니다. 긴 시간 재건축을 틀어막은 후유증은 2030년이 다가올수록 더욱 심해질 것으로 예상됩니다. 이들 아파트들의 문제는 공급 부족뿐만 아니라 대규모 멸실의 상태까지 이르게 됩니다. 이때가 반등이 시작될 것이고 서울 진입을 노리는 사람들에게 좋은 기회가 됩니다.

서울 아파트 시장은 5년 이상 하락한 적이 없습니다. 2023~2024년을 정점으로 중장기 하락장 끝에 부양책 등의 정책으로 2028년경 서울 부동산은 바닥을 다질것으로 예상됩니다. 그러다, 다시 상승장에 접어들 가능성이 큽니다. 2027년은 대선이 있는 해로 하락장이 계속된다면 대선 후보자들은 부동산 부양책을 적극적으로 가지고 나올 것입니다. 이 경우 2028년 바닥을 치고 반등이 시작되면서 부동산에서 큰 수익을 낼 수 있는 마지막 시기가 될 수 있습니다.

바닥을 알 수 있는 방법은 서울 부동산은 일단 상승하면 1년 만의 상승으로 끝난 적이 없습니다. 한번 방향을 틀면 바로 다른 방향으로 전환되기 어렵습니다. 바닥을 다지고 상승으로 전환되면 관성이 붙어 계속 상승할 가능성이 큽니다.

이러한 기회를 노려서 상승 전환되는 2028년 서울에 내 집마련을 할 수 있는 시기가 될 것으로 예상됩니다. 

내 집 마련 하기

내 집 마련, 순간의 선택이 10년을 좌우합니다. 입지 분석을 통해 선택한 내 집마련은 10년 아니 평생을 좌우합니다. 내가 원하는 주관적인 기준 뿐만아니라 다른 사람들이 필요로 하는 객관적인 기준까지 생각한다면 내 집의 가치를 높을 수 있고 그만큼 내 자산도 올라갑니다.

 

입지란?

입지라는 것은 부동산 가치를 평가하는 객관적인 기준으로 직장, 교통, 학군, 환경, 호재 등이 있습니다.

 

1. 직장

나와 배우자의 직장 뿐 아니라 양질의 일자리가 많은 곳인지 분석해야 합니다. 500인 이상 사업체인지도 살펴보아야 하는 데 이를 통해 근로자들의 연봉 수준을 고려할 수 있기 때문입니다. 양질의 일자리가 많은 곳은 사람들이 모여들면서 수요가 늘어나고 이를 통해 교통 및 상권이 발달하면서 좋은 입지가 될 수 있습니다.

 

2. 교통

양질의 일자리로 출퇴근하기 좋은 곳인지 살펴 보아야 합니다. 즉 강남, 도심, 여의도, 마곡, 판교, 상암, 구로 등의 업무지구로의 접근성이 높은 곳이 부동산 가치가 높은 곳입니다. 이런 주요 업무지구로 1시간 내 이동이 가능한지, 승하차 인원이 많은 곳인지를 살펴보아야 합니다. 특히 강남권으로 통하는 2호선이나 9호선 노선은 가치가 높은 노선입니다.

 

3. 학군

학군 고려시 우리 집에서 가까운 초등학교와 중학교뿐만 아니라 배정받는 학교의 학업 분위기와 선호도 등을 살펴보아야 합니다. 이러한 지역들은 하락장에서도 전세가가 떨어지지 않고 꾸준히 상승이 가능합니다. 특히, 중학교의 학업성취도 및 톡목고 진학률, 학원가의 접근성도 분석해 보아야 합니다.

 

4. 환경

우리집 근처 대형마트뿐 아니라 집 근처 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스등이 고려요소입니다. 특히 스타벅스는 유동인구 등을 분석 후 들어가기 때문에 스타벅스가 입점하는 지역을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 또한 백화점 및 대형 쇼핑몰등은 주변 상권을 발달시키는 역할을 하기도 합니다.

거주 환경 측면에서도 신축 아파트가 들어서면 주변 인프라가 좋아질 것이라는 영향으로 구축 아파트도 상승하는 긍정적이 역할을 합니다.

 

5. 호재

위의 조건이 맞으면 호재까지 보면서 예측해야지 호재만을 보고 집을 선택하면 하락장에서 빠져나오기 어렵습니다. 호재에 따른 매수 의사결정은 현재가치보다 기대심리로 인해 호가가 형성되는 경우가 많기 때문에 조심해야 합니다.

이런 조건을 충족시키는 곳은 가격이 비싸다는 큰 단점이 있습니다. 그렇기 때문에 직장이나 교통 + 다른 요소 한가지만 충족되어도 매력적인 선택일 수 있습니다.