경매, 쉽게 배우고 낙찰받기
경매란?
채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자가 채무자의 부동산을 법원에 팔아 달라고 요청해서 생긴 것입니다. 법원은 채무자의 부동산을 압류 후 매각해서 그 매각 대금을 채권자들에게 나누어 주는 것을 말합니다. 즉 돈 빌린 사람이 돈을 갚지 않으면 빌려준 사람이 법원에 경매를 신청하면 법원이 감정평가를 통해서 그 부동산을 팔아주는 것을 말합니다. 감정평가는 공시지가를 기준으로 하기 때문에 시세보다 저렴하게 구입할 수 있습니다.
경매 물건 종류
안전물건
안전 물건은 권리관계가 간단하므로 위험부담은 없지만 비교적 낮은 수익이 예상됩니다.
특수물건
특수물건은 복잡한 권리관계로 위험성은 높지만 높은 수익이 보장됩니다.
즉 안전 물건은 저위험 저수익, 특수물건은 고위험, 고수익으로 정리할 수 있다.
부동산 권리 분석
권리 분석이란 낙찰금 외에 추가로 낼 돈이 더 있는지 찾아내는 작업을 말합니다. 권리 분석은 등기부등본, 전입세대 열람, 매각물건명세서 등으로 확인해 볼 수 있습니다.
1. 등기부등본 : 부동산 권리관계와 부동산의 현황이 기재되어 있습니다. (부동산 소유주, 근저당/저당권/담보가등기 등)
2. 전입세대 열람 : 임차인 정보를 확인할 수 있습니다.(전세권 등)
3. 현황사항 : 실제 임장을 통해 유치권, 법정지상권 등을 파악할 수 있습니다.
4. 매각물건명세서 : 등기부에 기재되지 않은 유의사항이 기재되어 있습니다.
권리 분석을 통해 파악할 점
낙찰 후 사라지는 권리(말소기준권리)와 낙찰 후 살아남는 권리로 나뉠 수 있습니다. 낙찰 후 사라지는 권리는 낙찰자가 신경 쓰지 않아도 되는 사항입니다. 낙찰 후 살아남는 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되기 때문에 낙찰 후 처리해야 하거나 비용이 추가도 더 들어가는 권리를 말합니다.
낙찰 후 사라지는 권리로는 근저당권/저당권, 가압류/압류, 담보가등기, 전세권자(경매신청 혹은 배당요구한), 경매개시결정등기입니다.
낙찰 후 살아남는 권리로는 배당요구하지 않은 선순위 전세권자, 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권입니다.
권리 분석 실제 사례
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A 아파트 등기부 등본
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날짜
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권리
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7.1
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근저당권
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7월 1일 근저당권은 낙찰 후 사라지는 권리이므로 A 아파트를 낙찰받게 되면 인수되는 권리 없이 낙찰 후 소유권 등기만 하면 끝입니다.
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B 아파트 등기부 등본
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날짜
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권리
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7.1
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가처분
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7.2
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근저당권
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7월 2일 근저당권이 말소기준 권리로 7월 1일 가처분은 인수해야 하는 권리입니다. 낙찰 후 가처분 자에게 등기된 금액을 지불하여야 합니다.
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C 아파트 등기부 등본
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날짜
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권리
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7.1
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근저당권
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7.2
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저당권
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7.3
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근저당권
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7.4
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가압류
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7.5
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가압류
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7.6
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담보가등기
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7.7
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담보가등기
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7.9
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임의경매
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7.10
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강제경매
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복잡해 보이지만 7월 1일 근저당권이 말소기준 권리로 그 이후 모든 권리는 다 소멸됩니다. 낙찰 후 소유권 등기만 하면 끝입니다.
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D 아파트 등기부 등본
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날짜
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권리
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7.1
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가처분
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7.10
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담보가등기
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7.30
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근저당권
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7월 10일 담보가등기가 말소기준권리로 그 앞에 7월 1일 가처분은 소멸되지 않는 권리로 인수되고 7월 30일 근저당권은 소멸되는 권리가 됩니다.
실제 등기부 등본
전입세대 열람
매각물건명세서
물건 검색 사이트(무료)
소재지에 관심 있는 지역을 선택하고 용도 부분에는 본인이 원하는 아파트, 상가 등을 설정하고 결과란 에는 신규나 유찰을 선택합니다. 유찰로 설정하면 보다 저렴한 물건을 검색해 볼 수 있습니다.
낙찰받기 전 고려 사항
낙찰받기 전에 고려할 사항은 바로 물건의 수익률을 예상해 보는 것입니다. 디스코 사이트를 통해 시세를 파악해 보고, 인근 부동산을 통해 보증금과 월세를 파악해 봅니다. 그리고 경락잔금 대출을 은행을 통해 파악하는 것도 중요합니다. 아파트 경우 40%가 가능하고 상가의 경우 70~80%가 가능합니다. 단 은행마다 다르니 은행별로 문의해 본 뒤 결정해야 합니다. 은행에 문의할 때 경매 물건 번호를 말하고 대출 가능여부를 문의한다면 더 수월하게 상담이 가능합니다.
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현장 방문
현장 방문을 통해 물건을 파악하는 것은 정말 중요합니다. 필수적으로 체크할 부분은 입지, 부동산 상태, 건물 자체 공실률, 임차인 정보, 미납 관리비, 시세 등입니다. 체크리스트를 통해 모든 분석이 끝났다면 내가 원하는 금액으로 낙찰을 받습니다.
낙찰 이후 필수사항
물건 낙찰을 받았다면 해야할 사항이 있습니다. 물건을 매매하든, 임대를 하든 상태가 좋아야 합니다. 수리 및 청소는 저렴한 가격에 청소 업체를 찾기 위해서 숨고를 활용합니다. 임차인을 구할 때는 공실 클럽을 활용해 보는 것도 경제적입니다. 보증금은 수익률을 충족시키기 위해 최소 1년 치 월세를 넘어서야 합니다.
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결론
경매는 부동산을 저렴하게 얻을 수 있는 기회를 제공하지만, 신중한 분석과 검토가 필요합니다. 낙찰 이후에는 신속하고 효율적으로 처리하여야 투자에 성공할 수 있습니다.
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