강남의 마지막 보류 : 강남구 일원동 단지 분석
부동산에 특별히 관심이 없어도 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트는 한 번쯤은 들어 봤을 것입니다. 그만큼 서울 강남구 재건축 아파트는 대한민국에서 상징성이 크다고 볼 수 있습니다.
이런 아파트에 비해 덜 알려졌지만 사업성이 기대되는, 강남의 마지막 보류인 일원동 상록수아파트에 대해 살펴보겠습니다.
단지 분석에 앞서 최근 부각되고 있는 강남구 일원동 지역분석부터 시작해 보겠습니다.
한국판 센트럴파크?
위 그림의 배경이 어디라고 생각되세요? 바로 한국의 센트럴파크인 영동대로 지상입니다. 현재 영동대로 지상의 도감도이며, 현재 영동대로 지하화 작업이 진행 중에 있습니다.
영동대로는 일원터널 사거리에서 시작해 학여울역, 삼성역, 청담역 등을 지나 영동대로 북단 교차로까지 이어지는 총 5.7km길이의 도로입니다. 현재 추진 중인 일대의 복합개발사업이 완성되면 영동대로가 서울의 중심축이 될 것이란 전망이 많습니다. 영동대로 복합개발사업은 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC)와 코엑스 지하를 연계해, 삼성역과 봉은사역 사이 1km 구간을 지하 7층 깊이의 국내 최대 지하도시로 만드는 프로젝트입니다.
지상에는 미국 뉴욕 센트럴파크와 견줄만한 대형 공원과 공연장이 들어섭니다. 지하철 2호선과 9호선이 이어지고 KTX동북부 연장선과 함께 수도권광역급행철도(GTX) A, C노선, 위례신사선까지 들어서면서 우리나라 최대 교통 중짐지로 거듭날 전망입니다. 그러면서 이 영동대로의 시작점인 서울 강남구 일원동에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
단지분석
그러면 일원동 상록수 아파트 단지 분석을 시작해 보겠습니다.
교통
상록수 아파트는 서울지하철 3호선과 인접한 역세권 단지입니다. 일원역 4, 5번 출구에서 내리면 바로 옆 단지가 상록수 아파트 입니다. 단지 서쪽 일원터널만 지나면, 코엑스, 청담역, 영동대교 등으로 이어지는 영동대로를 탈 수 있습니다. 일원역에서 지하철을 타고 한 정거장만 가면 SRT(수서고속철도)가 정차하는 수서역이 있습니다.
교육
교육환경도 우수합니다. 강남 8학군에 속하는 대모초교와 대왕중이 인접해 있습니다. 자율형 사립고인 중동고가 가까워 매년 입학 시즌만 대면 전세수요도 많습니다.
주거환경
단지 뒤편으로는 대모산이 있어 주거환경도 쾌적합니다. 일명 숲세권입니다. 우리가 알고 있는 강남의 이미지와는 사뭇 다르게 자연과 어우러져 있습니다. 대형 병원인 삼성서울병원이 가까이 있는 것도 큰 장점입니다.
단점
하지만 대형마트나 백화점이 인근에 없다는 것이 단점이지만 향후 수서역 일대가 개발이 되면 차츰 해결될 것으로 보입니다. 이러한 단점으로 인해 그동안 일원동이 다른 강남 단지에 비해 알려지지 않은 이유입니다.
현장임장
직접 임장을 다녀오니 대모산 자락에 자리 잡아 단지들이 산속의 펜션처럼 느껴졌습니다. 또한 상록수아파트는 5층짜리 22개동(건폐율 29%)으로 이뤄져 있다 보니 조금 답답한 느낌도 있었지만 지하 주차장이 있어 주차난도 크게 심각해 보이지 않았습니다. 다만 주말, 특히 봄과 가을철에는 대모산을 찾는 등산객으로 주차난이 무척 심각해 보이긴 합니다.
호재
상록수 아파트의 최대 강점은 바로 재건축 사업성입니다. 이 단지 일대는 강남권 마지막 남은 5층 주거지입니다. 용적률은 109%에 불과합니다. 가구당 평균 대지지분이 25.2평에 달합니다. 27평(전용 74㎡) 480 가구, 31평(84㎡) 260 가구로 구성돼 있어 사업성이 확보되어 있습니다.
27평 소유주가 재건축 후 32평을 받는다면 재건축 이익은 6억200만원정도 예상되는 시뮬레이션이 나옵니다. 31평 소유주의 경우 43평형을 받더라도 재건축 이익이 3억 정도 발상할 것으로 예상됩니다.
재건축 사업 추진 속도는 빠른 편입니다. 지난 5월 예비 안전진단을 통과하였습니다. 주민들의 열망이 높아 추진 속도가 타 단지에 비해 빠르게 진행되고 있습니다. 이러한 기대감으로 27평(전용 75㎡)의 경우 2021년 10월 22억 4000만 원에 역대 최고가로 거래됐습니다.
최근 하락세를 보이다가 다시 상스세로 접어들고 있는 시점입니다. 이는 금리 등 경제적인 상황 때문으로 타 단지에 비해 상승세가 뚜렷합니다. 향후 하락세가 이어진다면 매수타임으로 투자시기를 잡는 것도 좋은 전략입니다.
결론
강남구 일원동 상록수 아파트는 큰 장점이 있음에도 그 동안 많이 알려지지 않은 것이 사실입니다. 강남에 살고 싶지만 복잡한 곳이 싫어서 일원동을 선택한 사람들이 이곳 주민들입니다. 직접 임장을 와보니 인근에 유해 시설이 없고 조용하고 학군도 좋아서 아이를 키우는 학부모들이 선호하는 이유가 이해가 되었습니다.
이곳을 주시하고 있다가 적절한 매수 시점이 온다면 투자하는 것도 최고의 투자 전략으로 보입니다.
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