도시의 오아시스 : 잠원동 신반포 4차 아파트
역사
1970년대 후반 강남 개발이 본격화되면서 아파트촌으로 바뀐 지역이 바로 잠원동입니다. 그전까지 허허벌판이었지만 1977년 신반포 1차를 시작으로 1만 가구가 넘는 '반포 한신아파트타운'이 들어서면서 크게 변화되었습니다. 강남 개발의 역사를 강남구 신사동이나 압구정동 하면 현대아파트, 한양아파트가 떠올리듯이 한신아파트는 반포 지역 개발의 상징입니다. 1970년대 초반에 지은 반포동 주공 1단지를 구반포, 1970년대 후반 한신공영이 지은 주공 1단지 동쪽부터를 신반포로 부르고 있습니다.
단지분석
신반포 4차는 1979년 10월에 들어섰습니다. 최고 13층 12개동 1212 가구의 대단지로, 중대형인 전용면적 96~155㎡(33~51평)로 구성되어 있습니다. 건폐율 17.67%, 용적률 299.97%입니다.
매매현황
2023년 9월 전용면적 96.48㎡ 4층이 28억에 거래되었습니다. 입지적인 면이 뛰어나 지속적인 상승세인 단지입니다. 2023년 매매건수는 41건입니다. 지난해 거래량(6건)의 7배가량이 10개월 만에 팔렸습니다. 그만큼 재건축 호재가 가격 상승의 요인이 되었습니다.
재건축 이후 아파트 시세는 전용 84㎡기준 40억 정도로 예상 됩니다. 래미안원베일리 전용 84㎡중 한강 조망이 아닌 물건이 40억대 수준인데 신반포 4단지는 교통 등 입지가 좋아 이와 맞먹을 것이라 예상됩니다.
환경여건
신반포 4차는 고속터미널역과 거의 맞닿아 있고 올림픽대로와 경부고속도로 접근성이 뛰어납니다. 신세계 백화점 강남점과 뉴코아아웃렛, 반포 쇼핑타운이 단지를 에워싸고 있어 편의시설을 이용하기 편리합니다. 특히, 반포 쇼핑타운에는 각종 입시학원을 비롯해 식당, 카페, 병원 등이 몰려 있습니다. 여기에다 반포 한강공원까지 모두 도보권이 있습니다. 하지만 한강 조망권이 없다는 단점이 있습니다.
교육
서초구에서 상위 학군으로 평가받는 반원초와 경원중학교가 가까워 교육 환경도 좋습니다. 2025년에는 강남구 압구정동에 있는 청담고가 이전해 옵니다. 세화여고, 서울고 등의 학군 배치도 가능한 지역입니다.
생활여건
45년 된 아파트인 만큼 주차 공간이 부족합니다. 지하 주창장이 없어서 밤 9시 이후에는 주차 전쟁이 벌어집니다. 낮에는 아웃렛 등 상가 방문객이 무단으로 주차하는 경우도 많아 주차가 힘든 상황입니다.
재건축 현황
2003년 6월 재건축 사업의 첫 단추인 안전진단을 통과한 뒤 재건축 추진위원회를 꾸리는 등 박차를 가했지만. 그다음은 진행이 잘 되지 않았습니다. 대형 평수 소유주의 반대, 세계 금융위기, 뉴코아 쇼핑센터 상가 소유주와의 갈등, 아파트 단지 뒤편 수영장 부지 통합등으로 우여곡절을 겪으면서 재건축이 오랫동안 지연됐습니다.
2019년 12월 조합 설립 인가를 받았습니다. 그러다가 올 해 초 서울시가 '35층 룰 폐지'를 골자로 하는 '2040 서울도시기본계획'을 확정하자, 신반포 4차도 49층 재건축에 나섰습니다. 층수 변경에 따른 재건축 예정 가구수는 1828 가구입니다.
조합은 지난 6월 서초구청에 정비계획 변경안을 제출하고 후속 절차를 기다리고 있습니다.
재건축 사업성
신반포 4차의 용적률은 뉴코아 부지를 빼고 162.9%입니다. 대개 사업성을 가르는 기준을 180% 이하로 보는 데 이를 고려하면 괜찮은 편입니다. 대지 지분을 따져보면 전용 96~100㎡(33평)가 14.7~15.5평, 전용 105~108㎡(35평) 16.2평, 전용 137㎡(45평)이 21.3평, 전용 155㎡(51평)이 24평입니다.
중대형으로 이뤄져 있어 조합원이 재건축 때 평형을 크게 늘리지 않기 때문에 사업성에 대한 경쟁력이 충분합니다.
결론
신반포 4단지 아파트는 오랜 세월 동안 강남의 발전과 함께 성장해온 단지입니다. 지금까지 안정적인 매매 현황을 보이면서 투자처로 훌륭한 곳입니다. 서울시의 도시 기본계획으로 큰 수혜를 받게 되면서 새로운 랜드마크로 성장할 기대 단지입니다.
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